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Le rendement locatif de l'immobilier neuf en province surperforme

 

Le marché de l’immobilier neuf séduit toujours plus d’investisseurs en France. Motivés par les dispositifs de défiscalisation à l’instar de la loi Pinel, l’investissement dans la pierre tient une santé de fer, en bonne partie due au joli rendement offert aux propriétaires.

Alors que la pierre bat à plate de couture l'assurance-vie et vient taper aux portes du CAC, tous les placements immobilier ne se valent pas et les disparités sont fortes entre la capitale et les grandes métropoles régionales.

 

 

 

Assurance-vie : l'outsider du rendement

 

Selon l'INSEE, il y a près de 15 millions de détenteurs d’assurances-vie en France. Au bilan 2016, le rendement net moyen de ce contrat est de 1,70 %. Quelques années en arrière, en 2014, le rendement moyen de l’assurance-vie avoisinait les 3 %. Aujourd’hui, il a pratiquement diminué de moitié.

L’immobilier neuf, quant à lui, a le vent en poupe, largement boosté par les dispositifs d’incitation fiscale dont la remplaçante de la loi Duflot : les investisseurs sont de plus en plus nombreux à sauter le pas de l’achat neuf en loi Pinel pour sa dernière année d’activité.

Selon une étude menée par Asterès pour Meilleurtaux, en 2016, la rentabilité locative moyenne est de 6 % en France. Soit, 3,5 fois supérieur à celle de l’assurance-vie. Elle vient même concurrencer et dépasser le CAC 40, dont le rendement moyen est estimé à 4,96 % . Il convient, toutefois, d’analyser plus en détail ce que signifie ce rendement locatif. D’une ville à une autre, les données varient fortement. Par ailleurs, cette rentabilité est dite “brute”. Donc les impôts et les charges supportées par les propriétaires peuvent considérablement réduire ce taux.

Il est important de souligner, aussi, que certaines villes, abritant des Métropoles importantes à l’échelle nationale, comme Toulouse ou Montpellier, présentent, respectivement, un taux de rendement moyen de plus de 5 % et de 6,5 %.

 

Un rendement locatif de l'immobilier neuf plus important à Toulouse qu'à Paris

 

Accueillant les usines d’assemblages du géant de l’aéronautique Airbus, Toulouse, la Ville rose est considérée comme le berceau de l’immobilier neuf français.

Cette grande métropole régionale défie la capitale en affichant une insolente croissance de son parc neuf avec plus de 7 000 logements sortis de terre en 2016. Alors qui de Paris ou Toulouse présente le meilleur rendement locatif en immobilier neuf ?

 

Surface habitable Prix au m² Prix moyen du logement neuf Niveau des Loyers Montant du loyer neuf annuel Rentabilit brute
Paris
49 m²
8 600 €
421 400 €
25,5 €/m²
14 994 €
3,6 %
Toulouse
49 m²
2 650 €
129 850 €
12 €/m²
7 056 €
5,4 %

Sources : Clameurs pour Meilleursagents

 

Chiffres à l’appui, les courtiers en immobilier s’accordent sur le fait que pour une même surface, acheter un appartement neuf à Toulouse présente une meilleure rentabilité brute que la même opération effectuée à Paris.

Et pour cause, les prix au m² sont pratiquement 4 fois moins élevés en province que dans la capitale sans pour autant que le prix des loyers ne dévissent dans les mêmes proportions : alors que le prix au m2 à l’achat est divisé par 4 en région toulousaine, le prix à la location ne baisse que de moitié permettant aux investisseurs d’afficher une belle rentabilité brute, largement supérieure aux investissements réalisés dans la capitale.

 

De la rentabilité brute à la rentabilité nette dans le neuf

 

 

La rentabilité brute correspond au pourcentage obtenu en divisant le montant du loyer annuel du logement neuf à son coût d’achat. Toutefois, la rentabilité nette est obtenue après avoir pris en compte les recettes de l’investissement après impôts et déductions faites des divers avantages octroyés par les lois de défiscalisation : Pinel, Duflot, Malraux…

Afin d’améliorer encore son rendement locatif, les experts du Club immo BFM Business conseillent de meubler l’appartement neuf acquis . Cette méthode permet d’augmenter le prix de son loyer de 15 % en moyenne. Une méthode qui revient à appliquer la loi LMNP Censi-Bouvard.