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Tout savoir sur la capacité d’emprunt pour un crédit

 

Avant de vous lancer dans l’acquisition de votre résidence principale, il est nécessaire de faire le bilan de votre situation financière actuelle par rapport à vos charges et à vos revenus réels.

Ces différents éléments à prendre en considération sont essentiels dans le calcul de la capacité d’emprunt d’un crédit immobilier.

Mais si certains termes paraissent barbares, la méthode reste systématiquement la même, que ce soit pour acquérir une maison, un appartement ou un terrain.



 

 

Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?

Un prêt immobilier se doit d’être remboursé avec des mensualités prédéfinies et sur une durée déterminée. Vous devez donc être en mesure d’assurer le remboursement des échéances, pour ce faire, un indice de solvabilité est ainsi déterminé par l’entreprise prêteur.

C’est pour cette raison que de nombreux documents administratifs et justificatifs vous sont demandés dans la constitution de votre dossier. Même si cela vous semble rébarbatif, c’est une étape indispensable pour définir votre capacité d’emprunt.

Votre capacité de financement sera ainsi définie tout en ayant un reste à vivre parfaitement convenable par rapport à votre situation. Le reste à vivre correspond à l’argent disponible pour un foyer, une fois que la totalité des charges imcompressible est déduite des revenus.

 

Les facteurs influents sur votre capacité d’emprunt

Mais alors, comment calculer capacité d'emprunt ? Typiquement, on pense souvent que la capacité de financement est uniquement déterminée par les charges et les revenus de la personne emprunteur. Bien que ces deux éléments soient à prendre en considération dans le calcul, d’autres critères entrent également en considération.

L’apport personnel correspond à l’argent que vous apportez de votre côté, sans la nécessité de contracter un crédit. C’est un élément qui est bienvenu pour les banques car cela montre votre engagement d’acquérir une résidence principale. Cela permet également de limiter le risque pour l’organisme prêteur. La durée de remboursement est un autre facteur important, tout comme le taux de votre crédit et le type de bien que vous souhaitiez acquérir. S’il s’agit d’un logement neuf ou ancien, les frais de notaire ne sont pas les mêmes. Ils sont de l’ordre de 7 à 8 % par rapport au prix de vente du bien immobilier pour l’ancien et seulement de 2% à 3% pour le neuf.

Enfin, la capacité d’endettement avec un taux fixé à 33 % ne peut être occultée, tout comme le profil de l’emprunteur par rapport à son âge, sa situation familiale et son état de santé général.

De ce fait, votre capacité d’emprunt sera plus conséquente en augmentant la durée de vos remboursements. Si vous êtes en mesure de supporter des mensualités à 1000 € par mois sur 10 ans, vous serez en mesure d’emprunter 120 000 €. Mais si vous êtes toujours capable de supporter les mêmes mensualités pendant 20 ans, votre capacité d’emprunt sera deux fois plus importante à 240 000 €. Mais il faut également savoir que votre capacité de financement sera plus faible lorsque les taux d’intérêt sont plus fort.

 

 

 

La formule de calcul à appliquer pour définir votre capacité d’emprunt

Maintenant que vous avez compris son fonctionnement, il est important de poser les chiffres sur un papier pour effectuer le calcul vous-même.

• Dans un premier temps, il va falloir prendre en considération les 33 % du taux d’endettement, soit vos revenus mensuels x 0,33 = Votre capacité de remboursement mensuelle.

• La deuxième étape consiste à calculer votre reste à vivre mensuel correspondant à l’intégralité de vos revenus mensuels moins vos charges de crédit et charges incompressibles (facture d'électricité, assurances, impôts sur les revenues, pensions versés ...): Revenus mensuels – charges mensuelles du crédit - charges incompressibles = reste à vivre mensuel. Il est possible que votre reste à vivre soit insufisant, si vos revenus sont faibles par rapport à vos dépenses courantes, si c'est le cas, les banques pourraient ne pas accepter votre dossier, même si votre taux d'endettement est sous les 33%.

• Il vous reste une dernière étape en estimant votre capacité d’emprunt total, en multipliant votre capacité de remboursement mensuelle par le nombre total de mensualités : capacité de remboursement x le nombre total de mensualités.

Comme vous pouvez le constater, la formule n’est en soi pas compliquée lorsque vous procédez de manière structurée. Pour mieux comprendre les formules mathématiques, voici un exemple concret.

• Un foyer s’interroge sur sa capacité d’emprunt dans le but d’acquérir une résidence principale. 4000 € de revenus mensuels sont enregistrés.

• La capacité de remboursement mensuelle est de 4000 x 0.33 = 1 320 euros.

• Avec des charges incompressibles de 500 euros par mois, le reste à vivre mensuel du foyer est donc de : 4000 - 1320 -500 = 2 180 euros.

L'emprunt sera accepté si le reste à vivre mensuel de 2 180 est en adéquation avec les dépenses courantes du foyer.

Si le foyer décide d’emprunter sur 10 ans soit 120 mensualités, sa capacité d’emprunt sera de : 120 x 1320 = 158 400 euros. Si par contre le foyer décide de s’engager sur un prêt immobilier de 20 ans soit 240 mensualités, sa capacité d’emprunt sera de 316 800 euros.

 

 

Conclusion

Bien que différents termes techniques soient utilisés, ils sont parfaitement compréhensibles par le commun des mortels. Certaines astuces existent pour augmenter votre capacité d’emprunt en ayant par exemple recours à un prêt à taux zéro, correspondant à un crédit conventionné avec l’État auprès de certaines banques.

Si vous êtes primo accédant sous certaines conditions de ressources, votre projet peut alors être financé à hauteur de 40 % via le PTZ.