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CAC40 versus immobilier locatif

Nombreux sont les moyens de faire fructifier son argent en France et parmi eux, le placement en Bourse et l’investissement locatif figurent en bonne position.

Le premier a la réputation d’être risqué ; le second serait le placement de "bon père de famille" par excellence. Qu’en est-il réellement ? Quel est le mécanisme de ces dispositifs financiers respectifs et à quel profil d’investisseurs s’adressent-ils ?



 

 

 

Placer son argent en Bourse pour la liquidité des actions

Placer son argent en Bourse signifie acheter des produits financiers sur les marchés boursiers. Parier sur le CAC40 permet de participer au financement de l’économie tout en percevant des dividendes.

Pourquoi investir dans la Bourse ?

Les actions boursières sont rémunérées à la fois par les plus-values qui sont le fait de la hausse du cours de l’action et par les dividendes, qui sont versés à l’actionnaire par les sociétés en fonction de leurs bénéfices. Les titres boursiers sont des actifs liquides : ils peuvent être vendus à tout moment permettant à l’acquéreur de récupérer son argent. Cela constitue l’avantage majeur du placement en Bourse.

 

"Si l’investisseur a privilégié des obligations - prêt octroyé à l’État, une collectivité locale ou une société - des intérêts lui sont versés annuellement".

 

Comme la plupart des placements financiers, le CAC40 permet de réaliser des économies d’impôt qui varient selon le pays d’investissement. Alors qu’en Belgique le régime d’imposition favorise les plus-values boursières, en France c’est le Plan d’épargne en actions (PEA) qui s’avère fiscalement intéressant. En effet, après cinq années de détention, les revenus produits et les plus-values du PEA ne sont plus imposables.

Les prélèvements sociaux seront néanmoins dus au moment du retrait ou de la clôture du compte. En revanche, les revenus provenant de placements en actions ou de parts de sociétés ne sont exonérés annuellement qu’à hauteur de 10% de leur montant total. Au-delà de ce plafond, les dividendes et produits assimilés sont imposables dans les conditions de droit commun.

Pour réaliser un investissement en Bourse optimal, il apparaît comme indispensable d’acquérir de solides connaissances financières. Bien que le recours à un expert des marchés soit possible, c’est toujours l’actionnaire qui se doit de prendre les décisions finales. Dans ce cadre, une bonne connaissance des marchés financiers et du contexte économique général est requise ; un effort d’information est donc nécessaire.

Plus généralement, le placement en Bourse permet de participer à l’essor économique du pays. En effet, en misant sur les titres des sociétés, l’actionnaire participe à leur croissance et à leur essor. Il est conseillé à l’investisseur de choisir les actions ou obligations de sociétés dont le secteur d’activités l’intéresse : cela lui offrira de suivre leur évolution financière avec plus d’assiduité.

Le suivi du portefeuille de titres boursiers est primordial pour savoir à quel moment revendre ou non ces derniers. Une astuce éculée pour réduire le risque en matière de Bourse revient à diversifier son portefeuille d’actions.

 

"En Bourse, le risque de perte intervient quand un titre est revendu avant son échéance : son cours peut en effet se révéler plus bas qu’au moment de l’émission et les intérêts qui devaient courir jusqu’à l’échéance sont alors perdus. Toutefois, le risque demeure virtuel si l’actionnaire achète un titre au moment de son émission et le garde jusqu’à son échéance".

 

Diversifier son portefeuille d’actions

Limiter le risque boursier passe par la diversification du portefeuille d’actions. C’est que, plus un actif offre de gains potentiels, plus il est risqué. Aussi, la règle cruciale pour l’actionnaire est de constituer un portefeuille mélangeant plusieurs types d’actifs. Cela lui permet d’égaliser la performance globale de son action.

 

"La diversification est la clé, le jeu défensif est la clé et, encore une fois, il faut demeurer dans la course le plus longtemps possible" - Paul Tudor Jones, investisseur américain à la tête de Tudor Group, société de portefeuille de fonds spéculatifs spécialisée dans les titres à revenu fixe, les devises, les actions et les matières premières.

 

En outre, la temporalité des placements est à prendre en compte : le long terme autorise des placements plus risqués, à l’image des actions. La raison en est que les gains cumulés sur une plus vaste échelle de temps tendent à dépasser les pertes, qui concernent donc de plus courtes périodes.

 

Investir dans l’immobilier locatif pour l’effet de levier

Parmi les multiples leviers d’optimisation de la fiscalité des particuliers, comment se positionne l’investissement locatif ?

Les avantages de l’investissement immobilier

Avantage propre à l’investissement locatif, l’effet de levier se définit comme la "possibilité d’acquérir un bien avec un minimum de fonds propres". En effet, les revenus locatifs de l’investissement immobilier permettent de rembourser la dette.

Il convient cependant de prendre en compte la pression fiscale associée au bien et celle qui concerne le ménage investisseur. Ces charges anticipées, l’immobilier locatif se présente comme une source importante d’économie via la réduction d’impôt accordée par le dispositif Pinel.

 

"Si vous cherchez une opération "clefs en main", privilégiez l'achat d'un appartement neuf à louer sous le régime défiscalisant Pinel. Ce dernier offre une réduction d'impôts de 12, 18 ou 21% du prix du logement, selon la durée de location (respectivement pendant 6, 9 ou 12 ans). Attention, vos locataires doivent répondre à des plafonds de ressources, vous devez respecter des plafonds de loyers, variables selon la zone géographique, et l'avantage fiscal ne s'applique pas au-delà de 5.500€/m² et de 300.000€" - Extrait de l’article "Trois pistes pour acheter de l’immobilier locatif" publié le 30 octobre 2019 sur l’Express Votre Argent.

 

Que l’investissement locatif vise l’encaissement de plus-values à la revente, la perception de loyers complémentaires ou la protection du patrimoine en phase de trouble des marchés financiers, le choix du statut fiscal demeure essentiel pour maximiser sa rentabilité. C’est la nature de la location (location nue, location meublée de locaux d’habitation, location de locaux professionnels équipés) qui détermine le régime fiscal associé (micro-foncier, régime réel, déficit foncier, charges sociales, etc).

 

Où investir ?

En ce qui concerne l’investissement locatif, s’il est un critère de poids c’est bien la situation géographique. Il est recommandé à l’investisseur de privilégier une métropole plutôt qu’une zone urbaine. Ainsi il aura plus de chances de trouver un locataire. Au sein des Pays de la Loire par exemple, la ville de Nantes se présente comme une bonne élève de l’investissement locatif.

La Cité des Ducs affiche un taux de ménages locataires de 61.2%. Nantes est, selon une étude Arthur Loyd, la grande métropole la plus attractive de France.

Si d’autres villes de l’Ouest français se démarquent dans ce classement, à l’image de Rennes et de Saint-Nazaire, Nantes sort du lot notamment pour ce qui est de sa croissance démographique : +10.1% d’habitants entre 2014 et 2018, taux comparable à la très dynamique Montpellier (+10.6%). Nantes concentre le plus important bassin de main-d’œuvre des métropoles de sa catégorie : près de 430.000 emplois.

De plus, en 2019 Nantes a été élue "capitale européenne de l’innovation" par la Commission européenne pour ses découvertes technologiques mais aussi en raison de son climat démocratique et social. En effet, la ville s’applique, par exemple, à favoriser la participation des habitants au débat public à travers, notamment, la mise en place d’une équipe de dialogue citoyen.

 

"Le dossier nantais s’appuyait sur les projets de grands débats, sur le Nantes City Lab (qui aide les innovateurs à tester des solutions), les Factories (économie sociale et solidaire) les Ecossolies (économie sociale et solidaire) et My Smart Lige (solutions intelligentes dans le domaine de l’énergie, de la mobilité et du numérique)" - Extrait de l’article "Nantes. La Ville est désignée capitale européenne de l’innovation 2019", publié le 25 septembre 2019 sur le média en ligne Ouest France.

 

Pour réaliser le meilleur placement à Nantes, certains quartiers semblent plus propices que d’autres : l’Île de Nantes, en particulier, connaît une transformation urbaine d’importance qui tient à l’installation d’un nouveau CHU, à la création en 2009 de l’écoquartier de la Prairie-au-Duc, au développement du quartier de la Création ou encore au réaménagement de l’Île de la Brossette, qui accueille désormais la prestigieuse école hôtelière Vatel. De son côté, le quartier Dervallières, plus résidentiel, se déploie autour de la place Émile Zola.

Il se compose d’une population faite en grande partie de cadres et de jeunes familles. La zone présente un grand nombre de parcs et jardins (parc des Dervallières, square du Prinquiau, proximité du parc de Procé, etc) qui lui confèrent une atmosphère paisible.

Au rang des projets urbains qui concernent Dervallières, l’on peut notamment citer l’ouverture d’un nouveau pôle de santé, l’extension de l’école des Châtaigniers ou encore le réaménagement de la place centrale. Ce ne sont pas moins de 35 millions d’euros qui vont être investis pour rénover le secteur.

 

"Sur le secteur Renoir - Château, deux sites vont faire l'objet d'aménagements en 2019. Côté Fabrique, le parking sera déplacé pour assurer la continuité du cheminement entre le parc et la piscine, et un vaste parvis accueillera de multiples activités : jardin, création artistique, etc. Un plateau sera également créé à l'angle des rues Renoir et Delacroix pour sécuriser les cheminements piétons depuis le parc vers l'école et embellir cette entrée du quartier" - Extrait de l’article "Quel avenir pour le quartier des Dervallières", publié sur 11 décembre 2018 sur le site de la Ville de Nantes.