10/01/12 - Le marché immobilier est il en train de se retourner ?
Le marché immobilier français après avoir connu dix ans de hausse continu , est en train de se stabiliser .
Au mois de décembre les prix de l'immobilier ont peu évolué avec des variations de l'ordre de 1,40 % pour les appartements et de 2,5 % pour les maisons.
Selon l'agence Standard and Poor's les prix de l'immobilier français pourrait connaître au minimum une correction de 5 à 10 %.
A titre d'exemple le marché parisien se comporte étrangement .En effet le prix des appartements anciens parisiens a augmenté de 18 % entre septembre 2010 et septembre 2011, ce qui semble inquiétant et paradoxal dans une période de crise économique et de chômage élevé .
Le constat qu'on est en droit de faire, est que la France est le seul pays parmi les pays développés ou les prix soient repartis à la hausse depuis la récession mondiale de 2008-2009.
Contrairement à l'Espagne qui a construit à tout va depuis les années 1970 , et qui se retrouve aujourd'hui avec un énorme parc de 800 000 logements inoccupés , la France connaît un déficit de logement évalué à peu prés à 800 000 logements , or la rareté fait la cherté d'un bien.
Alors que les prix de l'immobilier ont plus que doubler entre 2000et 2010 , les loyers n'ont pas suivi la même hausse , augmentant d'environ 30% sur la même période, à un rythme proche du revenu disponible des ménages .
En analysant les raisons de la hausse de l'immobilier (taux d'intérêts bas, faibles apports , allongement de la durée du crédit ,niches fiscales , inflation , euro.....).
On remarque que les conditions pour acquérir un bien immobilier sont en train de changer :les taux d'intérêt sont en train de grimper, les apports demandés sont de plus en plus importants; les niches fiscales disparaissent , l'euro est attaqué ....)
Dans ce contexte économique de plus en plus incertain , la bulle immobilière apparue depuis quelques années finira par se dégonfler avec la restriction du crédit , et la fiscalité moins avantageuse, et les prix reviendront plus abordables.
Denis CHRIQUI
21/11/11 - le marché immobilier est -il en train de se retourner ?
Le marché immobilier est en train de ralentir et le montant des crédits accordés par les banques est en recul par rapport à 2010 , il est passé de 168 milliards à 155 milliards.
Le marché est en train de se gripper , et comme en 2008 les reventes de logements anciens deviennent de plus en plus difficiles depuis le début de l'été.
Les raisons qui affectent le marché immobilier sont nombreuses : le morale des ménages est au plus bas , et les investisseurs sont inquiets sur le règlement de la crise de la dette et sur le ralentissement de l'économie mondiale .
D'autre part le durcissement de la taxation immobilière et les incertitudes liées à l'avenir du prêt à taux zéro et au dispositif Scellier ont rendu les investisseurs moins enthousiastes.
Cerise sur le gâteau , les autorités monétaires ont obligées les banques à renforcer leurs fonds propres , qui sont donc devenues moins prêteuses , et la durée moyenne des crédits a été raccourcie passant de 215 mois à 212 mois .
L'année 2012 risque donc d'être très difficile pour les acquéreurs et les taux d'intérêts pourraient atteindre les 4% , car les OAT à 10 ans , sur lesquels sont indexés les prêts à taux fixes grimpent depuis quelques jours.
Avec la disparition du prêt à taux zéro , décidé dans le nouveau plan de rigueur , la crise pourrait être plus forte qu'en 2008 et pourrait affecter les crédits immobiliers et entraîner une baisse du prix des logements .
Les banquiers devenant de plus en plus exigeants pour accorder des crédits , les jeunes ménages ou les primo accédant risquent d'être touchés en premier lieu , les ménages aisés ayant des apports importants seront donc moins impactés par la crise .
Le prix de l'immobilier semble complètement déconnecté de la réalité économique et l'atterrissage risque d'être très difficile pour ceux qui ont achetés des biens surévalués.
Je pense que le cycle haussier est en train de prendre fin et que l'on risque d'assister dans les mois à venir à un retournement du marché .
Denis CHRIQUI
Jeudi 1er Septembre 2011:
Pourquoi la crise à venir risque d'être celle de l'immobilier ?
Il y a un adage boursier qui peut fort bien résumer la situation actuelle de l'immobilier " les arbres ne montent jamais jusqu'au ciel".
En effet on assiste depuis 10 ans à une hausse continue de l'immobilier qui coïncide avec la baisse des taux d'intérêt , et à l'allongement de la durée des prêts , mais attention les taux d'intérêts nets d'inflation reviendront un jour vers leur valeur tendancielle de 3%.
L'ensemble des causes de l'envolée du prix des logements par rapport au revenu des ménages (niveau de la construction des logements faible , cherté et rareté du foncier, croissance des achats par les étrangers et les retraités, coût du prêt à taux 0 ), n'expliquent pas totalement la hausse de l'immobilier .
l'environnement financier semble être la seule explication du phénomène .
Les conditions de financement ont connu récemment une double évolution : d'une part un allongement de la durée des prêts d'environ 7 ans , et d'autre part une diminution des taux d'intérêt à partir de 1990( pour le taux d'intérêt net de l'inflation ), donc bien avant l'envolée du prix des logements .
Il semble que de nombreux investisseurs se détournent d'une manière irrationnelle du placement en actions , par une myopie consistant à ne conserver en mémoire que les mauvaises performances des marchés boursiers durant ces dix dernières années marqués par plusieurs krachs (2000, 2008 et 2011).
La même myopie tend à conduire les ménages à extrapoler dans le future la performance exceptionnelle du placement immobilier ou du moins à sous estimer le risque de dévalorisation de ce placement.
De 2000 à 2010, la modification des conditions de paiement n'a permis de couvrir qu'une partie de la hausse de l'indice national du prix des logements rapporté au revenu par ménage .
L'environnement financier explique le rebond de 2009-2010 ,après la crise de la liquidité de 2008.
Ainsi l'ensemble des causes de l'envolée du prix des logements que nous avons énuméré plus haut nous paraissent réversibles , le scénario le plus probable correspond à une baisse de 35% du prix du logement dans les 5 à 8 ans à venir au vue des évolutions passées.
Il serait intéressant de revoir mon article sur l'immobilier du 30 novembre 2010, ci -dessous.
Denis CHRIQUI Lundi 30 Novembre 2010:
Il y a quelques jours j'entendais que le prix moyen de l'immobilier venait d'atteindre 7000 euros à Paris et cette hausse est généralisée à l'ensemble du pays. Depuis 13 ans les prix de l'immobilier ne cessent de monter , une bulle est en train de se former.
La thématique que l'on entend le plus souvent c'est que l'immobilier est une valeur refuge, et quand période de crise il faut acheter son toit pour être rassuré devant l'incertitude actuelle. FAUX , il n'existe pas de valeurs refuges en Finance ni or, ni emprunts d'états, ni immobilier ......
les conséquences de cette hausse a tendance à expulser les travailleurs de la ville et cause un risque sur le patrimoine.
Actuellement 80% du patrimoine est consacré à l'achat d'un bien immobilier. Ce qui entraîne une très mauvaise allocation d'actifs. On ne peut pas impunément acheté à des prix de plus en plus chers , même si les taux d'intérêt restent bas et les incitations fiscales attractives.
Aujourd'hui la main doit trembler pour un achat sur 30 ans et je pense que dans une période aussi incertaine , il vaut mieux rester très prudent donc cash et mobile pour profiter des opportunités lorsque l'horizon économique sera plus dégagé. Si la note de la France venait à être dégradée , les impôts augmenteraient et si les taux d'intérêts venaient à remonter, mécaniquement la valeur des biens immobiliers viendraient à baisser et la solvabilité des investisseurs serait fortement entamée.
Comme l'a dit l'économiste Joseph Stiglitz quand les prix se déconnectent des revenus une bulle se forme. Tant que les taux resteront bas l'immobilier peut continuer à monter , cela peut encore durer environ 18 mois , mais attention ensuite au retour de bâton.
Il serait intéressant de se souvenir de la bulle immobilière des années 86 -87 avec la guerre du golfe en 90 qui marqua le coût d'arrêt de cette bulle. En 1991 les ventes se sont stoppées marquant le début du krach. De 92 à 96 les prix ont baissé de 30 à 40%.
Denis CHRIQUI
COACH-BOURSIER
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