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23/01/14 - Le mystère de l'immobilier français

Alors que tout le monde s'attendait à une année horrible, encore une fois, l'immobilier ancien a déjoué tous les pronostics.
En 2013, les prix n'ont que très légèrement fléchi, et encore pas dans toutes les villes.

Le prix moyen du mètre carré dans l'ancien n'a cédé que 4 % par rapport à ces plus hauts de 2011.
On assiste donc à une toute petite baisse .En ce qui concerne les transactions, elles sont reparties à la hausse, signe que la demande de logement reste toujours aussi vigoureuse.

L'immobilier français reste un cas très particulier comparativement aux autres immobiliers européens, en effet alors que le reste de l'économie manque de vigueur et que l'écart entre les prix d'acquisitions et le revenu des ménages ne cessent de grandir.
Le marché semble résister, et les prix pour le moment ne chutent pas encore fortement.

Les raisons sont simples, l'immobilier peut compter à court terme sur le soutien de Mario Draghi, qui en maintenant les taux d'intérêt proches de zéro, fait donc baisser le coût global de l'achat d'un logement. En fait, il donne un coup de pouce au pouvoir d'achat immobilier des acheteurs.

Bien sur les taux ne resteront pas aussi bas indéfiniment, ils devraient même remonter dans l’année, cependant l'immobilier dispose d'un second allié: la pénurie de logements à Paris, comme ailleurs.

Le parc se renouvelant très lentement, le manque de logements se fait sentir, car les promoteurs font tout pour ne pas se retrouver avec des stocks d'invendus sur les bras.

La faute vient également des règles d'urbanisme aberrantes qui constituent un frein puissant à la construction. D'autre part, en rentrant en guerre contre les propriétaires -bailleurs, la ministre du logement a fait fuir les investisseurs .La crise du logement a donc de beaux jours devant elle.

Dans ce contexte, le statut de valeur de protection de l'immobilier reste d'actualité pour le moment.

 

Denis CHRIQUI
www.coach-boursier.com
tel: 06 85 19 09 18

 

 

 

12/03/13 - Le marché immobillier au bord de la rupture.

J'écris depuis bien longtemps, que le marché immobilier français et plus particulièrement le marché parisien sont nettement surévalués, le point de rupture n'est plus très loin et contrairement à ce que l'on peut vous dire, ou que vous pouvez lire, l'immobilier n'est pas une valeur refuge, il fluctue comme tout bien en fonction de l'offre et de la demande et est soumis à des cycles économiques.

Actuellement le haut du cycle a été atteint et le mouvement de baisse qui se met en place risque d'être assez violent, touchant aussi bien l'ancien que le neuf.

Les prémisses d'une baisse annoncée sont apparues il y a environ 6 mois.

Les transactions ont fortement baissées, et ce malgré des taux d'intérêt toujours aussi faibles.

Les raisons sont nombreuses ; une hausse discontinue depuis plus de 10 ans, qui a fait bondir le prix au m2 à des niveaux jamais atteints auparavant, des ménages qui ne souhaitent plus s'endetter pour des durées trop longues et qui surtout n'ont pas vu leurs revenus augmenter aussi vite que le marché immobilier.

Autre raison très importante, les banques, sont devenues de plus en plus exigeantes vis à vis des emprunteurs depuis la crise des subprimes, et de la hausse du chômage, demandant des apports de plus en plus conséquents aux investisseurs.

L'obtention d'un crédit pour les primo accédant devient un véritable parcours du combattant et obligent certains à différer leurs investissements immobiliers.

Dans ce contexte économique de plus en incertain, la bulle immobilière finira par se dégonfler et les prix finiront par devenir plus abordables, car comme le dit si bien Joseph Stiglitz «quand les prix se déconnectent des revenus, une bulle se forme".

Nous y sommes.

 

Denis CHRIQUI
www.coach-boursier.com
tel: 06 85 19 09 18

 


 

16/01/13 - Comment investir dans l'immobilier: la solution: le viager

Avec 5000 transactions par an, le viager immobilier en France reste un micromarché, mais ce marché devrait se développer dans les prochaines années, car cela peut être une réponse au financement des retraites et un outil patrimonial qui permet de rendre liquide son patrimoine immobilier et surtout d'avoir accès au marché immobilier à des prix décotés de 30 à 50 %.

Mais revenons à la définition du viager : le viager est une vente immobilière finalisée par un acte notarié. Il convient donc de déterminer un prix de vente.

Pour un viager libre il est égal à la valeur vénale du bien.
Pour un viager occupé, il est égal à la valeur vénale moins la valeur économique du droit d'usage et d’occupation.

Sans que cela soit obligatoire, le débirentier peut payer au vendeur le "crédirentier "une partie au comptant à la vente. C’est le bouquet égal à environ 30% du prix du bien pour un viager occupé.
Seul le solde du prix à payer sera alors converti en rente viagère dont le montant dépendra de l’âge, du sexe du vendeur, afin de déterminer son espérance de vie.

Cette rente devra être payée jusqu'au décès du vendeur par le débirentier.

C'est la grande incertitude du viager, car si l'acheteur sait ce qu'il va payer, il ne sait jamais pendant combien de temps.

Pour le crédirentier vendre en viager occupé lui permet de toucher une sorte de loyer, qui lui permet de faire face à ses dépenses courantes et de bénéficier d'une retraite complémentaire tout en restant chez lui jusqu'à son décès.

Pour l'acquéreur, acheter revient à effectuer un placement financier sur un support immobilier décoté parfois de 50% de la valeur vénale, sans les contraintes de la location et de l'imposition des revenus fonciers.

C'est enfin un moyen de se constituer un patrimoine immobilier sans faire appel au crédit.
Pour anticiper la transmission du patrimoine, le principe est d'acheter en viager un bien immobilier lorsque les enfants sont jeunes et de procéder à une donation au décès du vendeur.

Pour acheter ou vendre du viager, l'investisseur s'adresse en général à des agences spécialisées, il est également possible de faire du "viager mutualisé" en souscrivant à des parts de fonds au travers des SCPI.

Les fonds achètent en viager plusieurs biens ce qui mutualise la durée de paiement de la rente viagère, cependant sur le plan fiscal, s'il s'agit de la vente d'une résidence principale, le bouquet n'est pas imposable et peut faire l'objet de donation.

La rente viagère bénéfice d'un abattement qui est fonction de l'âge du crédirentier à la date de la vente du bien.

Si vous voulez en savoir plus sur ce sujet, n'hésitez pas à me contacter.

 

Denis CHRIQUI
www.coach-boursier.com
tel: 06 85 19 09 18

 

 

26/07/12 - Le marché immobilier connait aussi la crise

Le marché immobilier français commence à connaitre énormément de difficultés aussi bien dans le neuf que dans l’ancien.

En effet le montant des crédits immobiliers accordés par les banques a fortement baissé, de 33% par rapport au premier semestre 2011.

Les raisons sont multiples : la suppression du prêt à taux zéro, la disparition prochaine de certaines niches fiscales, une demande de plus en plus faible, le problème de refinancement des banques ....

Les transactions ont baissé de plus de 20% dans le neuf et de plus de 40% dans l'ancien au deuxième trimestre par rapport au trimestre correspondant de 2011.

Sur l'ensemble de l'année 2012 on pourrait assister à une baisse de plus de 25% des transactions dans les logements anciens.

Les ventes de logements neufs s'effondrent également, et certains promoteurs immobiliers pensent que la chute pourrait atteindre plus de 30% pour l'année en cours.

La conséquence directe de cette baisse, l'activité des entrepreneurs devraient fortement se dégrader et la perte d'emploi dans le bâtiment devrait être de l'ordre de 35000 emplois supprimés selon certains organismes.

Le paradoxe réside dans le fait que les taux d'intérêt restent extrêmement bas aux alentours de 3,60% , malgré cela les crédits accordés par les banques ne cessent de baisser depuis un an.

En fait les particuliers différent leurs investissements immobiliers espérant que le prix du m2 finira par bien baisser après plus de 10 ans de hausse continue , le marché est en train de se retourner et on pourrait assister dans les mois qui viennent à un véritable décrochage du marché immobilier , car nous sommes à la fin d'un cycle qui aura duré une douzaine d'année.

Soyez donc vigilant, si vous devez investir dans l'immobilier en privilégiant, l’emplacement et en proposant une décote de 15% par rapport au prix affiché.

 

Denis CHRIQUI
www.coach-boursier.com
tel: 06 85 19 09 18

 

 

22/05/12 - L'immobilier : la crise est devant nous ?

Je l'écrivais il y a quelques mois, l'immobilier est surévalué et devrait commencer à baisser dans les mois à venir entre 10 et 15%.

Les notaires anticipent une forte baisse des transactions pour 2012 et surtout 2013.

Dans leurs notes de conjoncture les notaires estiment que si les taux d'intérêt restent à ces niveaux , et que si la loi sur l'encadrement des loyers est mise en pratique , la baisse des transactions dans l'ancien pourrait être de l'ordre de 10 à 15% , ce qui correspond en gros à une baisse du volume des transactions de 740 000 à 750 000 biens.

La baisse des prix pourrait donc être de l'ordre de 10 % dans un premier temps .

A l'inverse si les taux d'intérêt remontent , le prix des biens dans l'ancien pourrait connaître une baisse encore plus forte de l'ordre de 15 à 20%.

Dans ce cas le volume de transaction pourrait de rapprocher des 700 000 transactions .

Ce qui semble paradoxal en France , c'est que malgré la crise et un chômage de plus en plus élevé , les prix de l'immobilier n'ont pas cessé de grimper depuis plus de 10 ans , alors que les salaires ont faiblement progressé , et à un moment ou à un autre le rééquilibrage aura lieu , ramenant le prix de l'immobilier à des niveaux plus sains.

On remarque que les conditions pour acquérir un bien immobilier aujourd'hui sont en train de changer( les niches fiscales risques de disparaître avec le nouveau gouvernement , les apports demandés par les banques sont de plus en plus importants, l'euro qui baisse ....).

Dans ce contexte économique de plus en plus incertain , la bulle immobilière apparue depuis une décennie , finira par se dégonfler avec la restriction du crédit , et la fiscalité devenant de moins en moins avantageuse , les prix deviendront plus abordables avec la nouvelle politique du logement du nouveau gouvernement.

Denis CHRIQUI
www.coach-boursier.com
tel:06 85 19 09 18

 

 

10/01/12 - Le marché immobilier est il en train de se retourner ?

Le marché immobilier français après avoir connu dix ans de hausse continu , est en train de se stabiliser .

Au mois de décembre les prix de l'immobilier ont peu évolué avec des variations de l'ordre de 1,40 % pour les appartements et de 2,5 % pour les maisons.

Selon l'agence Standard and Poor's les prix de l'immobilier français pourrait connaître au minimum une correction de 5 à 10 %.

A titre d'exemple le marché parisien se comporte étrangement .En effet le prix des appartements anciens parisiens a augmenté de 18 % entre septembre 2010 et septembre 2011, ce qui semble inquiétant et paradoxal dans une période de crise économique et de chômage élevé .

Le constat qu'on est en droit de faire, est que la France est le seul pays parmi les pays développés ou les prix soient repartis à la hausse depuis la récession mondiale de 2008-2009.

Contrairement à l'Espagne qui a construit à tout va depuis les années 1970 , et qui se retrouve aujourd'hui avec un énorme parc de 800 000 logements inoccupés , la France connaît un déficit de logement évalué à peu prés à 800 000 logements , or la rareté fait la cherté d'un bien.

Alors que les prix de l'immobilier ont plus que doubler entre 2000et 2010 , les loyers n'ont pas suivi la même hausse , augmentant d'environ 30% sur la même période, à un rythme proche du revenu disponible des ménages .
En analysant les raisons de la hausse de l'immobilier (taux d'intérêts bas, faibles apports , allongement de la durée du crédit ,niches fiscales , inflation , euro.....).

On remarque que les conditions pour acquérir un bien immobilier sont en train de changer :les taux d'intérêt sont en train de grimper, les apports demandés sont de plus en plus importants; les niches fiscales disparaissent , l'euro est attaqué ....)

Dans ce contexte économique de plus en plus incertain , la bulle immobilière apparue depuis quelques années finira par se dégonfler avec la restriction du crédit , et la fiscalité moins avantageuse, et les prix reviendront plus abordables.

Denis CHRIQUI

 

 

21/11/11 - le marché immobilier est -il en train de se retourner ?

Le marché immobilier est en train de ralentir et le montant des crédits accordés par les banques est en recul par rapport à 2010 , il est passé de 168 milliards à 155 milliards.

Le marché est en train de se gripper , et comme en 2008 les reventes de logements anciens deviennent de plus en plus difficiles depuis le début de l'été.

Les raisons qui affectent le marché immobilier sont nombreuses : le morale des ménages est au plus bas , et les investisseurs sont inquiets sur le règlement de la crise de la dette et sur le ralentissement de l'économie mondiale .

D'autre part le durcissement de la taxation immobilière et les incertitudes liées à l'avenir du prêt à taux zéro et au dispositif Scellier ont rendu les investisseurs moins enthousiastes.

Cerise sur le gâteau , les autorités monétaires ont obligées les banques à renforcer leurs fonds propres , qui sont donc devenues moins prêteuses , et la durée moyenne des crédits a été raccourcie passant de 215 mois à 212 mois .

L'année 2012 risque donc d'être très difficile pour les acquéreurs et les taux d'intérêts pourraient atteindre les 4% , car les OAT à 10 ans , sur lesquels sont indexés les prêts à taux fixes grimpent depuis quelques jours.

Avec la disparition du prêt à taux zéro , décidé dans le nouveau plan de rigueur , la crise pourrait être plus forte qu'en 2008 et pourrait affecter les crédits immobiliers et entraîner une baisse du prix des logements .

Les banquiers devenant de plus en plus exigeants pour accorder des crédits , les jeunes ménages ou les primo accédant risquent d'être touchés en premier lieu , les ménages aisés ayant des apports importants seront donc moins impactés par la crise .

Le prix de l'immobilier semble complètement déconnecté de la réalité économique et l'atterrissage risque d'être très difficile pour ceux qui ont achetés des biens surévalués.

Je pense que le cycle haussier est en train de prendre fin et que l'on risque d'assister dans les mois à venir à un retournement du marché .

 

 

Jeudi 1er Septembre 2011:

Pourquoi la crise à venir risque d'être celle de l'immobilier ?

Il y a un adage boursier qui peut fort bien résumer la situation actuelle de l'immobilier " les arbres ne montent jamais jusqu'au ciel".

En effet on assiste depuis 10 ans à une hausse continue de l'immobilier qui coïncide avec la baisse des taux d'intérêt , et à l'allongement de la durée des prêts , mais attention les taux d'intérêts nets d'inflation reviendront un jour vers leur valeur tendancielle de 3%.

L'ensemble des causes de l'envolée du prix des logements par rapport au revenu des ménages (niveau de la construction des logements faible , cherté et rareté du foncier, croissance des achats par les étrangers et les retraités, coût du prêt à taux 0 ), n'expliquent pas totalement la hausse de l'immobilier .

l'environnement financier semble être la seule explication du phénomène .
Les conditions de financement ont connu récemment une double évolution : d'une part un allongement de la durée des prêts d'environ 7 ans , et d'autre part une diminution des taux d'intérêt à partir de 1990( pour le taux d'intérêt net de l'inflation ), donc bien avant l'envolée du prix des logements .

Il semble que de nombreux investisseurs se détournent d'une manière irrationnelle du placement en actions , par une myopie consistant à ne conserver en mémoire que les mauvaises performances des marchés boursiers durant ces dix dernières années marqués par plusieurs krachs (2000, 2008 et 2011).

La même myopie tend à conduire les ménages à extrapoler dans le future la performance exceptionnelle du placement immobilier ou du moins à sous estimer le risque de dévalorisation de ce placement.
De 2000 à 2010, la modification des conditions de paiement n'a permis de couvrir qu'une partie de la hausse de l'indice national du prix des logements rapporté au revenu par ménage .

L'environnement financier explique le rebond de 2009-2010 ,après la crise de la liquidité de 2008.

Ainsi l'ensemble des causes de l'envolée du prix des logements que nous avons énuméré plus haut nous paraissent réversibles , le scénario le plus probable correspond à une baisse de 35% du prix du logement dans les 5 à 8 ans à venir au vue des évolutions passées.

Il serait intéressant de revoir mon article sur l'immobilier du 30 novembre 2010, ci -dessous.

 

 

Lundi 30 Novembre 2010:

Il y a quelques jours j'entendais que le prix moyen de l'immobilier venait d'atteindre 7000 euros à Paris et cette hausse est généralisée à l'ensemble du pays. Depuis 13 ans les prix de l'immobilier ne cessent de monter , une bulle est en train de se former.

La thématique que l'on entend le plus souvent c'est que l'immobilier est une valeur refuge, et quand période de crise il faut acheter son toit pour être rassuré devant l'incertitude actuelle. FAUX , il n'existe pas de valeurs refuges en Finance ni or, ni emprunts d'états, ni immobilier

les conséquences de cette hausse a tendance à expulser les travailleurs de la ville et cause un risque sur le patrimoine.

Actuellement 80% du patrimoine est consacré à l'achat d'un bien immobilier. Ce qui entraîne une très mauvaise allocation d'actifs. On ne peut pas impunément acheté à des prix de plus en plus chers , même si les taux d'intérêt restent bas et les incitations fiscales attractives.

Aujourd'hui la main doit trembler pour un achat sur 30 ans et je pense que dans une période aussi incertaine , il vaut mieux rester très prudent donc cash et mobile pour profiter des opportunités lorsque l'horizon économique sera plus dégagé. Si la note de la France venait à être dégradée , les impôts augmenteraient et si les taux d'intérêts venaient à remonter, mécaniquement la valeur des biens immobiliers viendraient à baisser et la solvabilité des investisseurs serait fortement entamée.

Comme l'a dit l'économiste Joseph Stiglitz quand les prix se déconnectent des revenus une bulle se forme. Tant que les taux resteront bas l'immobilier peut continuer à monter , cela peut encore durer environ 18 mois , mais attention ensuite au retour de bâton.

Il serait intéressant de se souvenir de la bulle immobilière des années 86 -87 avec la guerre du golfe en 90 qui marqua le coût d'arrêt de cette bulle. En 1991 les ventes se sont stoppées marquant le début du krach. De 92 à 96 les prix ont baissé de 30 à 40%.

Denis CHRIQUI
www.coach-boursier.com
tel: 06 85 19 09 18

 


 

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